Condominio moroso e notifica del titolo esecutivo, chi paga?
A causa della crisi, ma non solo, negli anni è aumentata la casistica di persone residenti in un condominio moroso verso uno o più fornitori.
Naturalmente molte persone sono preoccupate per le conseguenze di tale situazione, che può creare tensione in condominio e nella vita privata.
Con l’entrata in vigore della Legge 220 11 Dicembre 2012, riforma del condominio, è stato modificato l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Condominio moroso: articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il suddetto articolo cita testualmente:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo [c.c. 1292] al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Quindi può essere direttamente l’amministratore del condominio ad ottenere un decreto di ingiunzione verso il condomino moroso affinché paghi le proprie quote.
Nel caso in cui fosse il creditore ad attivarsi, lo stesso avrebbe il diritto di chiedere all’amministratore del condominio la situazione debitoria dei condomini. Successivamente il creditore potrebbe chiedere il pagamento delle proprie spettanze direttamente ai condomini morosi per le rispettive quote. Infine, solo dopo aver agito nei confronti degli obbligati morosi, il creditore potrebbe agire verso coloro che sono in regola.
Condominio moroso: sentenza 22856/2017 Corte di Cassazione.
In soccorso della casistica in questione arriva anche la sentenza n. 22856/2017 della Corte di Cassazione, pubblicata in data del 29 settembre 2017.
Il dispositivo della sentenza:
“L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare;”
Quindi ogni condomino è tenuto a partecipare al pagamento delle spese in misura dei propri millesimi.
Poi la sentenza continua stabilendo che:
“nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell’importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione, quest’ultimo potrà opporsi all’esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore;”
Perciò il creditore può chiedere all’amministratore l’elenco dei condomini morosi per agire nei loro confronti.
Se il creditore richiedesse l’intero ammontare ad un solo soggetto, quest’ultimo potrebbe opporsi affermando:
- di non essere un condomino;
- che la propria quota millesimale è inferiore.
Inoltre la sentenza aggiunge che:
“nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l’atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell’obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l’opposizione non potrà invece essere accolta, l’atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento”.
Conseguentemente nel caso il creditore intimasse il pagamento ad un “non condomino” l’azione sarebbe nulla; nel secondo caso, cioè di condomino con quota inferiore, l’azione sarebbe valida solo per l’importo effettivamente a carico.
Condominio moroso: Corte di Cassazione ordinanza n. 8150 del 29 marzo 2017.
La Cassazione, seguendo il precedente orientamento giurisprudenziale (Cassazione n.1289/2012 e 23693/2011), ha affermato che il condominio è soggetto distinto da ciascuno dei condomini.
Il Condominio è, dunque, un soggetto distinto rispetto ai singoli condomini; laddove il creditore intenda far valere la responsabilità verso un soggetto diverso dall’ingiunto, deve sempre notificargli il titolo.
Ciò affinché condomino, soggetto dell’esecuzione, possa non solo conoscere il titolo ma anche adempiere all’obbligazione nel termine di cui all’articolo 480 c.p.c.
In allegato il codice di procedura civile.
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